Molte SRL italiane hanno una struttura che nel tempo diventa rischiosa:
l’attività operativa e gli immobili aziendali stanno nella stessa società.
Questo significa che:
-
se l’azienda ha problemi finanziari
-
se nasce un contenzioso
-
se arriva una crisi aziendale
anche gli immobili rischiano di essere coinvolti.
Per questo motivo sempre più imprenditori stanno utilizzando uno strumento previsto dal diritto societario e dal TUIR (art. 173):
👉 la scissione immobiliare.
Si tratta di una operazione straordinaria che permette di separare gli immobili dall’attività operativa, spesso senza pagare imposte immediate sulla plusvalenza.
Cos’è una scissione immobiliare
La scissione immobiliare consiste nel trasferire gli immobili da una società operativa ad una nuova società immobiliare, mantenendo gli stessi soci.
In pratica si creano due società:
Società operativa
-
attività aziendale
-
dipendenti
-
clienti
-
fatturato
Società immobiliare
-
capannoni
-
uffici
-
terreni
-
immobili strumentali
La società operativa continuerà ad utilizzare gli immobili in affitto dalla società immobiliare.
Esempio reale con numeri
Immaginiamo questa situazione.
SRL ALFA
attività: produzione alimentare
patrimonio:
| Bene | Valore contabile | Valore reale |
|---|---|---|
| Capannone industriale | 900.000 € | 2.500.000 € |
| Uffici | 200.000 € | 500.000 € |
| Macchinari | 700.000 € | 700.000 € |
Totale patrimonio contabile:
1.800.000 €
Valore reale complessivo:
3.700.000 €
Il problema
Gli immobili valgono molto più del valore di bilancio.
Plusvalenza latente:
1.900.000 €
Se la società vendesse gli immobili oggi pagherebbe:
IRES 24%
≈ 456.000 € di imposte
oltre ad eventuale IRAP.
La soluzione: scissione parziale
La società effettua una scissione parziale proporzionale.
Viene creata una nuova società:
SRL BETA IMMOBILIARE
che riceve:
-
capannone industriale
-
uffici
Valore trasferito:
3.000.000 €
Il vantaggio fiscale
Se l’operazione è strutturata correttamente:
👉 la scissione è fiscalmente neutrale
Questo significa che la plusvalenza latente non viene tassata.
Le imposte da 456.000 € non vengono pagate al momento della scissione.
La tassazione si verifica solo se in futuro gli immobili verranno venduti.
La nuova struttura societaria
Dopo la scissione la situazione diventa:
SRL OPERATIVA
-
fatturato: 4.000.000 €
-
macchinari
-
dipendenti
SRL IMMOBILIARE
-
immobili: 3.000.000 €
La società operativa paga un affitto alla società immobiliare.
Esempio:
canone annuo:
180.000 €
Questo canone:
✔ è deducibile per la società operativa
✔ diventa reddito immobiliare per la società proprietaria
I vantaggi della scissione immobiliare
1️⃣ Protezione del patrimonio
Se l’attività operativa entra in crisi, gli immobili sono in una società separata.
2️⃣ Maggiore facilità di vendita dell’azienda
Molti imprenditori preferiscono vendere solo l’attività operativa, non gli immobili.
3️⃣ Migliore gestione finanziaria
Gli immobili possono essere:
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affittati
-
finanziati
-
dati in garanzia
-
conferiti in holding
4️⃣ Pianificazione familiare
La società immobiliare può essere utilizzata anche per:
-
passaggio generazionale
-
gestione del patrimonio familiare.
Attenzione: quando la scissione può essere contestata
L’Agenzia delle Entrate controlla che l’operazione non sia abuso del diritto.
La scissione deve avere una reale motivazione economica, ad esempio:
-
separazione rischio aziendale
-
riorganizzazione del gruppo
-
gestione immobiliare
-
ingresso nuovi soci.
Se la scissione è fatta solo per risparmiare imposte, può essere contestata.
La scissione immobiliare è una delle operazioni straordinarie più utilizzate dalle SRL che possiedono immobili di valore.
In molti casi consente di:
-
proteggere patrimoni immobiliari importanti
-
riorganizzare la struttura societaria
-
evitare tassazioni immediate su plusvalenze elevate.
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