La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2505 del 3 febbraio 2025, ha stabilito un principio importante: se un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa perde il beneficio fiscale, tutti i comproprietari sono responsabili in solido per il pagamento della maggiore imposta dovuta, indipendentemente dalla quota di proprietà detenuta da ciascuno.
Cosa significa?
Quando si acquista un immobile con più persone (ad esempio tra coniugi, fratelli o soci), la perdita dell’agevolazione prima casa comporta l’obbligo per tutti i comproprietari di versare la differenza d’imposta richiesta dall’Agenzia delle Entrate.
Il fisco può richiedere l’intero importo a qualsiasi comproprietario e non è tenuto a suddividerlo in base alle quote di possesso dell’immobile.
Anche se un comproprietario possiede solo una piccola percentuale, è comunque responsabile dell’intero debito fiscale.
Questa regola si applica anche agli immobili in costruzione, se l’acquirente non rispetta i requisiti per il mantenimento dell’agevolazione.
Esempio pratico
Caso 1 – Coppia che perde il beneficio prima casa
- Marco e Giulia acquistano una casa come prima abitazione, godendo delle agevolazioni fiscali.
- Dopo 2 anni, Marco acquista un’altra casa senza vendere la prima entro il termine stabilito.
- L’Agenzia delle Entrate revoca l’agevolazione e richiede il pagamento della maggiore imposta.
- Anche se Giulia non ha comprato un’altra casa, il fisco può chiedere a lei il pagamento dell’intero importo.
Caso 2 – Fratelli comproprietari
- Luca e Paolo acquistano un immobile con agevolazione prima casa, con quote del 70% (Luca) e 30% (Paolo).
- Luca non trasferisce la residenza entro 18 mesi e il fisco revoca il beneficio.
- Paolo, pur avendo solo il 30% della casa, può essere chiamato a pagare l’intera somma dovuta.
Conclusione
- Tutti i comproprietari sono solidalmente responsabili per il pagamento dell’imposta in caso di perdita dell’agevolazione prima casa.
- Il Fisco può chiedere l’intero importo a uno qualsiasi dei proprietari, senza considerare le quote di proprietà.
- Per evitare problemi, è fondamentale rispettare i requisiti dell’agevolazione (residenza entro 18 mesi, vendita dell’immobile precedente entro i termini, ecc.).
