Cedolare secca affitti: come calcolare le tasse al 10% e 21% e quando scatta il 26%, tutti i costi e le istruzioni per la registrazione e il pagamento.
Quello della cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale agevolato che può essere scelto dai locatari (proprietari), sia in fase di stipula del contratto che nelle annualità successive, previa comunicazione al locatore (inquilino). Nel 2024 sono intervenute delle novità fiscali che in alcuni casi la rendono meno conveniente.
Cedolare secca: guida in 10 punti
Si tratta di un\’opzione regolamentata dal Dlsg 23/2011, articolo 3 e riservata solo a determinate tipologie di affitti, affittuari e inquilini. Ad esempio, non può essere utilizzata a scopo imprenditoriale.
Nello specifico, la cedolare secca è riservata:
- a coloro che la esercitano in modo esplicito attraverso il modello RLI alla registrazione del contratto o negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, o in caso di proroga del contratto;
- ai soli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10);
- alle persone fisiche;
- ai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative, compresi gli usufruttuari;
- agli inquilini che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo (neanche se l’immobile viene usato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti);
- alle locazioni di lunga durata (ad esempio 4+4 oppure 3+2) oppure, se di breve durata (non superiore a 30 giorni), soltanto se nell’anno il proprietario destina a questa finalità al massimo quattro appartamenti (oltre tale soglia l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale e dunque la cedolare secca è vietata);
- sia a chi sceglie il canone libero sia a chi sceglie il canone concordato (requisito necessario solo per l’applicazione dell’aliquota al 10%).
Con specifico riferimento all’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10% è necessario rispettare almeno uno dei seguenti requisiti:
- l’immobile locato si trova in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati o nei quali ci siano state delle calamità naturali;
- il contratto d’affitto è stipulato con studenti universitari;
- l’affitto è transitorio, come definito dalla Legge n. 431/1998.
Quali sono i vantaggi della cedolare secca sugli affitti?
Tra i vantaggi della cedolare secca, che si traduce nell’applicazione di una tassa piatta per i redditi generati dai contratti di locazione residenziale, vi è il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva di:
- aliquota IRPEF ordinaria;
- addizionali all’IRPEF;
- imposte di bollo e di registro.
Per calcolare le tasse dovute al Fisco sui contratti di affitto a cui si applica la cedolare secca, per quanto percepito con l’affitto dell’immobile, va applicata:
- l’aliquota al 21% in caso di contratto a canone libero (dal secondo immobile affittato con contratto di locazione breve si sale al 26%);
- l’aliquota al 10%, in caso di contratto a canone concordato (3+2).
Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF.
Va però sottolineato che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del possesso dei requisiti per carichi di famiglia e detrazioni IRPEF.
In caso di cedolare secca con canone concordato, il vantaggio per il conduttore è di avere la certezza di non subire aumenti del canone di affitto sulla base della rivalutazione ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione.
Lo svantaggio per il locatario, di conseguenza, è di dover rinunciare ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca. Di contro, per entrambi sono previsti agevolazioni fiscali.
Generalizzando al massimo si può affermare che:
- la cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
- la cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.
