Come procedere in caso di lavori avviati ma non ultimati davanti alle difficoltà di reperire un cessionario del credito.
Blocco delle cessioni e sconti – Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del Decreto Cessioni (L. 38/2023) è confermato il divieto di cessione del credito e sconto in fattura in alternativa alla detrazione in dichiarazione dei redditi, a partire dal 17.02.2023. Sono in vigore le eccezioni seguenti:
- Proroga al 30.09.2023 del superbonus per le unifamiliari;
- Remissione in bonis fino al 30.11.2023 per chi vuole cedere un credito relativo a spese 2022, ma non ha firmato entro il 31.12 un contratto con una banca;
- Possibilità di spalmare la detrazione maggiorata in 10 anni, sia per i committenti che per i cessionari dei crediti (sono ora necessari i decreti attuativi).
Vie d\’uscita – Si prospettano le possibili vie d’uscita in caso di lavori superbonus avviati ma non ultimati, come sta comunemente accadendo per molti cantieri, anche condominiali:
- Risorse proprie: il credito bancario in condominio attualmente ha un costo di circa il 42% in 10 anni;
- Costo di cessione: il costo della cessione per il 110% è almeno il 20% e per le altre aliquote di detrazione è il 30%; attualmente il mercato paga circa il 75% del 110%;
- Passaggio ad altri bonus: interrompendo i lavori e trasformando il superbonus in ecobonus, la detrazione passa dal 110% al 65% ma la spesa è minore. Ci si ferma così prima di rimanere incagliati per mancanza di liquidità;
- Negoziazione assistita: imprese e professionisti hanno l\’interesse ad arrivare a un accordo per evitare crisi di insolvenza e il proprietario rischia di rimanere con l’immobile non finito e invendibile. Un accordo tra le parti, limitando le rispettive aspettative, è la terza via per non rimetterci tutti;
- Aspetti condominiali: l’assemblea ha sempre facoltà di revocare le delibere già approvate, decidendo con le stesse maggioranze della prima approvazione. L’ipotesi più frequente è la sospensione dei lavori da parte dell’impresa per la difficoltà di reperire un cessionario del credito:
- in casi estremi, potrebbe essere invocata l’impossibilità parziale della prestazione ex art. 1464 c.c.;
al di là dei casi limite, nei contratti superbonus l’impresa ha accettato puramente e semplicemente la modalità di pagamento: l’impresa che ha dato inizio ai lavori non può certo sostenere di avere ignorato senza sua colpa il divieto sopravvenuto delle cessioni dei crediti e quindi l’assemblea possiede ampia possibilità di decidere se e in quale misura soddisfare la richiesta di anticipazioni che hanno la sostanziale natura di veri e propri finanziamenti all’impresa, la quale reclama ciò che non le spetterebbe in forza del contratto.
